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威尼斯人:【重磅】2017年1-8月中国房地产企业新增土地TOP30

时间:2017-9-7 13:07:07  作者:  来源:  查看:23  评论:0
内容摘要:8月份,陆续有上市房企发布中期业绩报告,大部分房企对下半年公司的前景并不悲观,并且部分企业上调销售目标或提出千亿目标,在此背景下1-8月企业整体新增土地储备快于去年,新增建面TOP30已达到去年全年90%以上,新增土地价值TOP30基本接近去年总值;从拿地区域来看,长三角城市圈发...
8月份,陆续有上市房企发布中期业绩报告,大部分房企对下半年公司的前景并不悲观,并且部分企业上调销售目标或提出千亿目标,在此背景下1-8月企业整体新增土地储备快于去年,新增建面TOP30已达到去年全年90%以上,新增土地价值TOP30基本接近去年总值;从拿地区域来看,长三角城市圈发展活跃;房企也更多的倾向于收并购和合作拿地,以此降低土地成本分摊投资风险。
榜单发布

榜单解读
拿地节奏:拿地高峰出现在二季度
1-8月TOP30的新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。从拿地节奏看,房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分别为33%、39%和28%。拿地高峰出现在二季度,一方面是快速销售后的积极补货需求,另一方面行业整合加剧,收并购机会增多,直到7月份一直保持较高的数量。
但是随着房企储备逐渐充裕,且近期为防止开发商囤地,国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,这将对一些拿地较猛的企业造成影响,拿地也将更加谨慎。我们预计即使一线城市及热点二线城市公布了2017年供地计划仍在力争维持或加大土地的供应,也难达到二季度的拿地规模。


行业趋势:集中度保持高位
在新增土地规模上,集中度保持高位,新增土地建面TOP3拿地总量占到30强房企总量近一半。在新增土地价值榜上,1-8月TOP3拿地总额占到了30家企业的30%。而在新增土地建面榜上,这种集中度趋势更加明显,1-8月TOP10拿地总建面占到了30家企业的73%,TOP3拿地总建面占到了30家企业的48%。
我们预计,随着航母级房企补货第一阶段基本完成,我们预计未来冲千亿的房企仍将保持较高的拿地态度,TOP10-TOP20的拿地规模或将得到提升。

典型企业:冲刺千亿的企业拿地规模翻倍
随着百强房企销售规模的普遍增长,千亿目标也成为部分房企明确提出的短期目标,这些企业在冲刺千亿目标的过程中对土地储备获取也更加积极。在中期业绩发布期间,明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的企业,以新城、旭辉、富力、远洋、金茂为代表,今年1-8月拿地就十分积极。
例如,远洋地产、旭辉集团1-8月的拿地总额分别为556.5亿元、500.7亿元,均达到了去年全年拿地金额的2倍左右。富力地产1-8月拿地建面为1255万平方米,为去年全年拿地总建面的2倍多。此外,对于没入榜的企业,和昌地产也在8月提出2020年要达到千亿销售规模,其在1-8月的拿地建面也达到了去年全年的约2倍,达到220万平方米。
城市布局:重点布局热点二线城市
TOP30房企积极布局热点二线城市,其对二线城市的投资额在各级城市中占比最高,达到47%。由此看来,企业对城市容量大,政策高压下销量不俗的二线城市更具信心。
从单城市来看,投资价值前10城市尤为受房企青睐,占到TOP30房企二线城市投资额的75%。南京、重庆、杭州、天津四座城市对于房企投资吸引明显,位于投资价值前4位,与之后的城市明显拉开距离。在房企土地投资建面的城市排名来看,多数城市之间相差不大,较为突出的为重庆,因该市一直所奉行积极的土地政策所致,另一方面也反映出该市的市场容量较大的特点。

区域投资:长三角城市圈发展活跃
今年1-8月,在TOP30房企新增土地区域布局上,长三角区域表现活跃。其中在新增土地价值上,长三角区域在四大区域中占比最高,达到33.9%;而在新增土地建面上,长三角区域占比也上升最明显,较去年全年占比上升6个百分点,达到27%。显示出长三角区域仍然是房企最热衷投资的区域。
1-8月企业青睐长三角的原因是:2017年以来,一二线城市受到政策打压投资受限,核心城市周边成为企业投资新热点。长三角区域作为一个多核心发展都市圈,拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动,且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善,整体城市圈发展活跃,更受到企业投资青睐。
1-8月TOP30企业在长三角拿地集中在三四线城市占整个区域新增拿地规模的六成,特别是上海、南京、杭州周边的城市,多个城市累计拿地规模超过300万方规模。

而在这些三四线投资的企业中,除了行业龙头企业积极攻城略地外,许多在长三角常年扎根发展的区域型公司也表现积极。特别是今年以来表现亮眼的企业,例如中梁地产、新城控股等利用企业在长三角区域常年累积的经验和资源,积极拓展优质土地储备。

拿地方式:愈加倾向于收并购和合作拿地
今年土地市场火热依旧,合作拿地1现象开始增多,同时非公开市场上,房企通过收并购方式也取得了大量土储,房企拿地方式愈加多元化,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,有效降低了风险。
收并购方面,融创、泰禾表现突出。泰禾今年1-8月收并购投入资金192亿元,获得619万方土储,占到其新增土储建面的91%。而融创今年在公开市场鲜有拿地,截至17年8月已完成七起并购,共获得6642万方土储,占到企业新增土地建面的96%。从所得地块质量来看,企业收并购所得土储80%以上位于合肥、无锡、青岛等热点二线城市,平均收购成本仅为1127元/平方米,极大降低了拿地成本。
合作拿地方面,万科和旭辉两家表现出色,万科的小股操盘模式和旭辉的合作模式对于各自企业的规模增长功不可没。截至17年8月,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%。而旭辉截至8月底,招拍挂取得42幅地块,其中合作拿地27幅,已高于去年全年合作拿地总数,合作地块占比达到64%。相比去年,企业的合作拿地比例进一步提升,而随着旭辉销售规模的不断突破,企业对利润也有了较高的要求,企业也称随着其销售跃过3000亿,其合作拿地比例或将有所降低。
【合作拿地】指企业联合拿地,或者土拍后寻找开发商合作,因此新增土地权益非100%。

地块榜:土地总价得到有效抑制
高压政策效果明显,土地成交总价明显回落。从2017年1-8月土地成交总价排行来看,单幅地块成交总价均在百亿以下,而2016年成交总价TOP5的地块成交金额均超百亿,排在首位的深圳新会展中心商业地块成交金额高达310亿元。
土地总价能够得到有效抑制主要有两方面原因:
一是政府出让的地块建筑面积规模不大,其中总价榜中前十的地块平均建面64.8万方,超百万方地块仅1幅,16年成交总价前十的地块平均建面76.1万方,超百万方地块有3幅。
二是地块出让出现了许多限制条件,例如房企自持部分增多、上海土地招标市场新增的评分体系,其中,上海新的评分体系发布的综合评分表中,分别包括房企的经济实力、技术资质、项目经验三个方面,这使得拿地难度加大,房企拿地更加谨慎。

地块榜:总价榜央企优势明显,单价榜强强联手
从总价榜来看,高价地块央企背景房企的身影随处可见。总价榜中此类房企竞得地块入榜高达6幅,相对于其他房企来说,央企优势十分明显。值得一提的是,在总价和单价榜单上均占据了一席之地的南京秦淮区NO.2016G98地块以及北京京土整储挂(丰)[2017]041号地块均有央企背景房企的身影。
而从单价排行来看,高价地块房企联合体拿地的情况越加频繁。1-8月单价榜中,由联合体竞得的地块占据排行榜的半壁江山,品牌实力强的房企加国企或央企是最常见的组合。通过强强联合整合资源,保证高价地产品竞争力的同时降低资金风险,达到互利共赢的目的。

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